Reklamasjoner og garanti

Du kan reklamere (klage) på feil eller mangler knyttet til din seksjon (leilighet). Du har fem års reklamasjonsrett, som beregnes fra opprinnelig eiers overtagelse av leiligheten. Du kan ikke reklamere på skader som skyldes normal bruk, slitasje eller manglende vedlikehold.

NB: I 2025 gikk OSU over til Rucoria (tidligere Rubus) som erstatning for Dalux som system for håndtering av reklamasjoner. Kontakt ettermarkedsansvarlig Morten Johansen i OSU på mrj@osu.no med spørsmål om reklamasjon eller tilgang til Rucoria-systemet. Styret er ikke involvert i saker som angår enkeltseksjoner.

Her finner du informasjon om:

• Hvordan reklamere

• Dine rettigheter og plikter

• Reklamasjonsrett og foreldelsesfrist for prisavslag og erstatning

• Reklamasjon på fellesarealer og fasader

• Tips for en god reklamasjon

• Klage på reklamasjonsbehandling

Hvordan reklamere

Feil eller mangel skal registreres i Rucoria (tidligere Rubus/ Dalux) som er OSU sitt valgte reklamasjonssystem. Du kan levere reklamasjoner som gjelder din egen leilighet, inkludert kjellerbod, garasjeplass og evt privat takterrasseparsell.

Har du ikke tilgang til Rucoria kan du få det ved å kontakte ettermarkedsansvarlig i OSU Morten Johansen på mrj@osu.no. Du må være registrert som seksjonseier hos USBL. Hvis du er leietager, må du ta kontakt med eieren, som kan levere reklamasjon i Rucoria.

Dine rettigheter og plikter

• Du kan levere reklamasjon i fem år etter opprinnelig eiers overtagelsesdato. Reklamasjonsretten følger seksjonen ved videresalg etter avhendingslova. Vær oppmerksom på at resalg likevel kan ha betydning for hvilke rettigheter man har.

• Du må reklamere “innen rimelig tid” etter at du oppdaget, eller burde ha oppdaget feilen eller mangelen. Rimelig tid er som regel 2 måneder, selv om det i noen tilfeller vil være kortere eller lengre.

• Fristen begynner fra du “burde ha oppdaget” feilen. Ved manglende oppmerksomhet kan du miste reklamasjonsretten.

• Vær oppmerksom på at det er 3 års foreldelsesfrist for innmelding av vesentlige feil eller mangler hvor du krever prisavslag, erstatning eller rettslig oppgjør. (Uavhengig av reklamasjonsfristen).

• Manglende vedlikehold kan føre til at du mister reklamasjonsretten, og at garantier bortfaller.

Reklamasjonsrett og foreldelsesfrist for prisavslag og erstatning

Det er forskjell på disse:

• 5 års reklamasjonsrett: Perioden du kan melde reklamasjoner til utbygger (OSU) i henhold til Bustadoppføringslova. Perioden varer i eksakt 5 år fra dato for opprinnelig eiers overtagelse av seksjonen. For Clemenskvartalet blir det i løpet av 2028.

• 3 års foreldelsesfrist: Fristen for å varsle selger om vesentlige feil og mangler som du krever prisavslag eller erstatning for. Fristen reguleres av Avhendingslova, og gjelder i tre år fra du overtok din seksjon. Alle kjøpere har en slik rett, uansett når og fra hvem du kjøpte.

Betydning for eiere i Clemenskvartalet:

• Hvis du er opprinnelig eier som kjøpte direkte fra OSU: Din rett til å kreve prisavslag eller erstatning fra OSU utløper i løpet av 2026 (avhengig av dato for overtagelse i 2023).

• Hvis du har kjøpt av en annen eier senere: Foreldelsesfristen gjelder i 3 år fra overtagelsesdato, og du må melde kravet til selgeren.

• Alle eiere: Du kan reklamere på feil og mangler (men ikke kreve prisavslag eller erstatning) frem 2028. Eksakt dato avhenger av når opprinnelig eier overtok fra OSU i 2023.

Reklamasjon på fellearealer og fasader

Hvis du oppdager feil eller mangler i fellesarealene eller i fasadene (inkludert din balkong), må du melde fra til Styret som er ansvarlige for å reklamere på alt utenfor den enkeltes seksjon. Det gjelder for eksempel fellesarealer, fasader, heis, takterrasser, tekniske anlegg, felles installasjoner osv.

Tips for en god reklamasjon

1. Beskriv feilen eller mangelen tydelig og presist. Unngå generelle beskrivelser som "det er kaldt i leiligheten" eller "callinganlegget virker ikke". Vær spesifikk og beskriv hvordan problemet oppsto eller arter seg.

2. Forklar hva du selv har forsøkt for å løse problement, hvis det er aktuelt. Husk at du har skadebegrensningsansvar ved oppstått skade.

3. Fokusér på ett forhold per reklamasjon, ikke samle flere ting i én reklamasjon. Del heller opp i flere separate saker.

4. Legg ved dokumentasjon i form av bilder eller henvisning til lover og regler.

5. Hold all dialog skriftlig innenfor Rucoria (tidligere Rubus/ Dalux) for å sikre dokumentasjon.

Klage på reklamasjonsbehandling

Ved avslag eller ufullstendig saksbehandling i Rucoria kan du klage til OSU.

Styret har ikke mandat til å gå inn i reklamasjonsprosesser knyttet til enkeltseksjoner. Hvis du er misfornøyd med saksbehandling eller utfallet av reklamasjon, og har forsøkt dialog med OSU, kan du likevel kontakte Styret slik at vi kan vurdere om vi skal henvende oss til OSU eller andre instanser for å følge opp videre. Det er fortsatt ditt ansvar å dokumentere den skade, mangel eller avvik du mener å ha oppdaget. Styret kan ikke bistå eller ha ansvar, verken økonomisk eller på annen måte.